Realitný trh po rokoch viac praje kupujúcim. Kedy začnú výraznejšie klesať aj ceny?
Keď porovnáme dopyt po nehnuteľnostiach v septembri 2021 so septembrom tohto roka, podľa analytikov z Bencont Investments celoštátne klesol až o 60 %, v hlavnom meste je rozdiel oproti vlaňajšku zhruba 40-percentný.
Aktuálne sa trend spomaleného dopytu odráža najmä na cenách domov a bytov na sekundárnom trhu. Predávajúci, ktorí chcú a potrebujú predať svoju nehnuteľnosť, postupne musia zreálniť svoje očakávania.
Doteraz sa predávajúci viezol na vlne kontinuálneho nárastu cien nehnuteľností na bývanie, len za posledné dva roky narástli podľa údajov Národnej banky Slovenska o viac ako 50 %. No tomuto trendu je minimálne nateraz koniec.
Náročné časy pre sekundárny trh
Na realitných portáloch do ponuky kontinuálne pribúdajú nové nehnuteľnosti. Na porovnanie, v bratislavskej Petržalke len za posledné dva mesiace pribudlo do ponuky viac ako 55 bytov, čo je v porovnaní s predchádzajúcim obdobím naozaj vysoké číslo. Ešte v lete pribúdalo do ponuky len pár kusov bytov mesačne.
Ponuka investičných nehnuteľností sa medziročne sa zvýšila o viac ako 30 %. Na realitných portáloch sa vo veľkom začali objavovať aj nehnuteľnosti, ktoré boli doteraz prenajímané. Jedným z dôvodov je, že priemerná ročná miera výnosnosti sa pri momentálne nastavených cenách realít pohybuje na úrovni 3 %. Spoliehať sa na kontinuálny rast ziskov z prenájmu v hodnotách, ktoré sme sledovali doteraz, je už skôr utópiou.
Navyše kupujúci sú dnes v drvivej väčšine ľudia, ktorí hľadajú nehnuteľnosť pre svoje vlastné potreby, nie na ďalšiu investíciu.
Keď to zhrnieme, ceny nehnuteľností na sekundárnom trhu teda budú zažívať náročnejšie časy. Momentálne je na trhu stále pomerne malý cenový rozdiel medzi novostavbou a staršou nehnuteľnosťou, ktorý sa pohybuje len na úrovni okolo 10 %. Pri zdravom fungovaní trhu by tento cenový rozdiel mal byť väčší, a to na úrovni aspoň 25 %.
Útlm cítiť naprieč celým Slovenskom
Trend spomaleného dopytu po nehnuteľnostiach necítiť len v hlavnom meste. Avizujú ho viacerí realitní makléri, ktorí pôsobia v rôznych krajských, ale aj menších mestách. Môžeme sa pozrieť napríklad na ponuku nehnuteľností v Leviciach. Štandardne tu bývalo v ponuke okolo 20-30 nehnuteľností, dnes ich na realitných portáloch nájdeme takmer päťnásobne viac.
Aktuálne dianie na realitnom trhu je spôsobené jednak cenovo nedostupnými nehnuteľnosťami, ale aj nárastom úrokových sadzieb na hypotékach. Spotrebiteľský sentiment na trhu sa mení. Ľudia z neistoty o budúcnosť kúpu nehnuteľnosti častejšie odkladajú, čo je prirodzené.
Kopírujeme dianie v Česku
Keď sa pozrieme na aktuálne dianie na našom realitnom trhu, sme vo fáze, ktorá sa diala na českom trhu zhruba pred polrokom. U našich susedov zvýšené úrokové sadzby na hypotékach spôsobili výrazne ochladenie na realitnom trhu už začiatkom tohto roka.
Podľa informácií od našich partnerských realitných kancelárií pôsobiacich v Česku, likvidné nehnuteľnosti v Prahe, ktoré si kedysi vedeli nájsť kupujúcich do štyroch týždňov od zverejnenia inzercie, sa ohrievajú na realitných portáloch dodnes. Transakčný čas sa teda výrazne spomalil z niekoľkých týždňov na niekoľko mesiacov.
Ak predávajúci potrebuje likviditu, musí zreálniť svoje očakávania o cene. Momentálne v Česku už môžeme sledovať pokles cien realít na úrovni 10 až 15 %. Ak negatívny sentiment po kúpe nehnuteľnosti zotrvá dlhšie obdobie, budeme svedkami ešte výraznejších zliav.
Treba však poznamenať, že úrokové sadzby na hypotékach u našich susedov sa pohybujú na úrovni 6 %, čo sú zhruba dvojnásobné hodnoty oproti tým našim. Hoci na Slovensku sa úrokové sadzby stále pohybujú v pomerne priaznivých hodnotách, klienti pre vysoké ceny nehnuteľností a stress testy často neprejdú bankovým sitom.
Cenovky sa môžu prepisovať smerom nadol
Dopyt po vlastnom bývaní u Slovákov je stále silný. Podľa posledných prieskumov však u nás chýba viac ako 400-tisíc bytov, a to je aj silný argument, prečo zatiaľ ceny výrazne neklesajú.
Ak budeme svedkami pretlaku nehnuteľností na trhu, slabý dopyt prirodzene predávajúcich prinúti cenovky upraviť smerom nadol. Napríklad rekreačné nehnuteľnosti sa po slabšom dopyte počas tohto roka už začínajú ponúkať so zľavami.
Inšpirácia zo zahraničia
Vo fáze, kedy si mladí ľudia nemôžu dovoliť kúpu vlastného bývania, sa môžeme poobzerať aj po riešeniach, ktoré fungujú v zahraničí. Zaujímavým konceptom môže byť model zdieľaného vlastníctva, známy aj ako equity sharing, ktorý funguje v Londýne. Tí, ktorí nemajú dostatok financií na nákup celej nehnuteľnosti, sa môžu stať spoluvlastníkmi s podielom vo výške 25 až 75 % z ceny nehnuteľnosti.
Ak časť nehnuteľnosti kupujú prostredníctvom hypotéky, tak rovnakým podielom znášajú aj náklady na úver. Zvyšnú časť podielu má vo vlastníctve investor alebo bytový fond, ktorému platia pomernú časť za prenájom. Neskôr môžu zvyšnú časť podielu odkúpiť, stane sa z nich výlučný vlastník danej nehnuteľnosti a splácajú už len hypotekárny úver banke.
Naďalej sa čoraz viac rozpráva o plánovanej výstavbe nájomného bývania. To veľmi dobre funguje v susednom Rakúsku a čoraz viac rezonuje aj na českom trhu. Na Slovensku by som však nebol takým optimistom, je to hudba veľmi vzdialenej budúcnosti.
Zdroj: FORBES 27.10.2022
