Prenajímate byt bez zmluvy? Hrozia vám riziká
Podľa zákona o krátkodobom nájme je nájom možné uzatvoriť len na dobu určitú, a to na dva roky s možnosťou opätovného predĺženia nájomnej zmluvy. Najviac však dvakrát o dva roky. Môže teda trvať maximálne šesť rokov. Zákon striktne zakotvuje písomnú formu zmluvy. Všetky výhody z tohto zákona má majiteľ bytu - teda prenajímateľ len vtedy, ak sa zaregistruje na daňovom úrade podľa zákona o dani z príjmov. Ak sa tak nestane, na vzťah sa neaplikujú niektoré ustanovenia Zákona o krátkodobom nájme bytu o jeho skončení výpoveďou a odstúpením a o možnosti napadnúť neplatnosť skončenia nájmu. V takom prípade v tejto časti nastupuje režim Občianskeho zákonníka.
Ako je to s kauciou, teda peňažnou zábezpekou, ktorá sa zvykne pri uzatvorení zmluvy zložiť?
Zákon dáva zmluvným stranám možnosť dohodnúť túto peňažnú zábezpeku - „kauciu“, jej výšku a účel použitia. Je flexibilnejší aj v prípadoch kratších výpovedných lehôt – už od pätnástich dní, čo je oproti Občianskemu zákonníku výhodnejšia právna úprava, nakoľko výpovedná lehota pri nájomnej zmluve v zmysle Občianskeho zákonníka je tri mesiace. Zároveň sú pri výpovedi nájomnej zmluvy uzatvorenej na základe tohto zákona vylúčené ustanovenie o takzvanej bytovej náhrade. Zakotvuje aj možnosť od nájomnej zmluvy odstúpiť pre opakované porušovanie povinností, ktoré zakladajú výpovedný dôvod. Význam zákona spočíva aj v osobitnej úprave neplatnosti skončenia nájmu. Zmluvná strana, ktorá sa domáha neplatnosti skončenia nájmu výpoveďou alebo odstúpením, môže uplatniť svoje právo súdnou cestou v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. Účinky právneho úkonu - výpovede alebo odstúpenia - nie sú podaním žaloby dotknuté.
Ak prenajímateľ s nájomcom neuzatvoria zmluvu, dostanú sa pod režim Občianskeho zákonníka, čo to pre nich znamená?
Napríklad, podľa Občianskeho zákonníka môže neplatnosť výpovede uplatniť nájomca súdnou cestou v lehote troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede, pričom účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia, ktorým sa návrh zamietne. Vo všeobecnosti je preto možné konštatovať, že Zákon o krátkodobom nájme zavádza flexibilnejšiu úpravu pri nájme bytov. Na druhej strane ustanovenia Občianskeho zákonníka ponúkajú zmluvným stranám väčší rozsah úpravy práv a povinností, ktorú je ale možné preniesť aj do zmluvného vzťahu podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, ako aj možnosť uzavrieť nájomnú zmluvu na dlhšie časové obdobie.
Kedy sú prenajímatelia povinní zabezpečiť bytovú náhradu?
Problematiku bytovej náhrady rieši Občiansky zákonník. Pri Zákone o krátkodobom nájme bytu sa ustanovenia o bytovej náhrade neaplikujú. Bytovými náhradami sú náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie. Účelom bytovej náhrady je zabezpečenie osoby v prípade, kedy jej právo k bytu zaniklo a je potrebné jej poskytnúť ochranu vo forme bytovej náhrady – ide tu o ochranu nájomcu. Právo nájomcu na bytovú náhradu nastáva, ak prenajímateľ vypovedal nájom bytu:
- z dôvodu, že potrebuje byt pre seba, manžela, svoje deti, vnukov, zaťa, nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov;
- z dôvodu, kedy nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú bol nájom bytu viazaný alebo prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia;
- z dôvodu verejného záujmu alebo ak byt potrebuje také opravy, pri ktorých ho nemožno počas šiestich mesiacov užívať.
Dá sa zabezpečeniu bytovej náhrady nejako vyhnúť?
Dá a to dojednaním nájmu na dobu určitú. Pri zmluvách o nájme, ktoré sú uzatvorené na dobu určitú nemá nájomca právo na bytovú náhradu, okrem prípadov, ktoré ustanoví zákon. Bytová náhrada však nepatrí nájomcovi v prípade, ak prenajímateľ vypovedal nájom bytu z dôvodu neplatenia nájomného, úhrad za služby, nedovolený prenájom a iné prípady hrubého porušenia povinnosti z nájmu. Aj v tomto prípade však zákon vymedzuje výnimky v podobe hmotnej núdze nájomcu alebo starostlivosti o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu.
Desať rád advokáta, ktorých by ste sa mali držať pri prenajímaní bytu
1. Zmluvu o nájme uzavrite vždy písomne. Ak ju uzavriete podľa zákona o krátkodobom nájme - nemáte ani inú možnosť, keďže zákon strikne zakotvuje písomnú formu nájomnej zmluvy. „Občiansky zákonník striktne neustanovuje písomnú podobu zmluvy o nájme, avšak v prípade ústneho dojednania je potrebné o tom vyhotoviť písomnú zápisnicu,“ vraví konateľ advokátskej kancelárie Raslegal Slavomír Rabatin. Odporúča však písomnú formu zmluvy vždy. „Zmluvné strany sa tak vyhnú problémom s dokazovaním toho, čo si dohodli,“ vraví advokát.
2. Registrujte sa ako vlastník - prenajímateľ na daňovom úrade. Ak to neurobíte, pripravíte sa o všetky výhody plynúce zo zákona o krátkodobom nájme bytu. „Na nájomný vzťah sa nebudú aplikovať niektoré ustanovenia o jeho skončení výpoveďou a odstúpením a o možnosti napadnúť neplatnosť skončenia nájmu. V tejto časti nastupuje režim Občianskeho zákonníka,“ upozorňuje advokát.
3. Dohodnite si kratšiu výpovednú dobu. Možné je to podľa zákona o krátkodobom nájme bytov. Prenajímateľ s nájomcom si môžu dohodnúť výpovednú lehotu už aj 15 -dňovú. „Oproti Občianskemu zákonníku, podľa ktorého je výpovedná lehota tri mesiace, ide o flexibilnejšiu úpravu. Zároveň pri výpovedi podľa tohto zákona je vylúčené ustanovenia o takzvanej bytovej náhrade,“ upozoňuje Rabatin. Nebudete tak musieť v určitých prípadoch, ktoré stanovuje Občiansky zákonník, zabezpečovať nájomcovi náhradný byt, ubytovanie alebo prístrešok.
4. Zabezpečte sa pre prípad skončenia nájmu. Ak sa chcete domáhať neplatnosti skončenia nájmu - musíte na súd doručiť žalobu v lehote dvoch mesiacov odo dňa, kedy vám bola doručená výpoveď nájomcu alebo odo dňa, ktorým odstúpil od nájomnej zmluvy. Rovnako to platí aj, ak by ste nájom chceli ukončiť vy. „Účinky právneho úkonu, ktorým je výpoveď alebo odstúpenie od zmluvy, podaním žaloby nie sú dotknuté. Naopak, podľa Občianskeho zákonníka môže neplatnosť výpovede uplatniť nájomca na súde v lehote troch mesiacov odo dňa jej doručenia, pričom účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia, ktorým súd jeho návrh zamietol,“ upozorňuje ďalej advokát.
5. Ak byt prenájmete viacerým, stávajú sa spoločnými nájomcami. Platí to, aj ak postupujete podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. „Osobitný typ zmluvy sa neuzatvára, použije sa aj v tomto prípade nájomná zmluva. Princíp spoločného nájmu bytu je postavený na rovnosti všetkých nájomcov,“ objasňuje advokát. Zákon všetkým začuje rovnaké práva, ale aj povinnosti. „Pre vznik nájmu nie je rozhodujúce ako si medzi sebou nájomcovia tento byt rozdelia. Záväzkami sú viazaní spoločne a nerozdielne. Takže prenajímateľ si môže nárok na nájomné uplatniť u ktoréhokoľvek z nich v celej výške, bez ohľadu na dohodu nájomcov,“ ubezpečuje Rabatin. To však podľa neho nevylučuje, aby ste v nájomnej zmluve s nájomcami bytu dohodli niečo iné.
6. Dohodnite sa, že porušenie jedného, budú znášať aj ostatní. Taká dohoda je vhodná najmä pri prenajímaní rodinných domov, keďže na tie sa spoločná a nedeliteľná zodpovednosť všetkých nájomcov nevzťahuje. „Doporučujeme, aby nájomná zmluva obsahovala osobitne dohodu, podľa ktorej budú zo záväzkov viazaní všetci nájomcovia spoločne a nerozdielne,“ radí Rabatin. Pri spoločných nájmoch radí doplniť do zmluvy ustanovenie, že následky porušovania zmluvy len niektorým z nájomcov môže prenajímateľ uplatňovať aj voči ostatným nájomcom. „Na nájomcov sa tak vyvinie tlak, aby riadne plnenie zmluvy vzájomne kontrolovali,“ vraví Rabatin.
7. Požadujte primeranú výšku nájomného. Jej neprimeranosť podľa advokáta Rabatina môže mať dopad na platnosť zmluvy z dôvodu rozporu s dobrými mravmi. „Výšku samozrejme ovplyvňuje trh v podobe ponuky a dopytu, kde atraktívnosť a tým aj výšku nájomného zvyšuje. Naopak znižuje ju lokalita, stav domu, bytu, poschodie alebo zariadenie bytu,“ vraví advokát. Prenechaná je na dohodu zmluvných strán. V zmluve nesmie chýbať ani dojednanie o výške úhrad za služby. „Tiež sa určí priamo cenou alebo spôsobom jeho výpočtu. V praxi sa to rieši buď osobitne dojednanou paušálnou sumou, dohodou o náhrade vo výške reálnej spotreby alebo býva zahrnutá už v cene nájmu,“ popisuje advokát.
8. Presne a jasne popíšte zariadenie bytu a stav. Vyhnete sa tak možnej argumentácii nájomcu, že nejaké zariadenie nebolo súčasťou bytu pri začatí nájmu alebo bolo poškodené. „Nevyhnutné je, aby zmluva presne a jasne vymedzovala práva a povinnosti nájomcu vo vzťahu k tomuto zariadeniu. Je možné napríklad dohodnúť, že niektoré zariadenie je vylúčené z užívania zo strany nájomcu,“ vraví advokát. Doporučuje tiež, aby sa nájomca oboznámil s návodmi na obsluhu zariadení, ktoré sú v byte a v zmluve sa zaviazal, že pri ich užívaní a servise bude týmito pravidlami riadiť. Len v takom prípade môže byť podľa Rabatina porušenie takýchto povinností zmluvne zakotvených povinností sankcionované zmluvnou pokutou a ak na zariadení vznikne škoda, za ktorú nájomca zodpovedá, je ju povinný prenajímateľovi nahradiť.
9. Dajte si do zmluvy kauciu. „Je potrebné uviesť, že nárok na kauciu nevyplýva či už z Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu automaticky. Preto je ju potrebné v zmluve osobitne dojednať. Zároveň by zmluva mala obsahovať podrobné vymedzenie práv a povinností v súvislosti s takto dojednanou kauciou a to najmä jej výšku, podmienky jej čerpania, dopĺňania a vrátenia nájomcovi po skončení nájmu,“ radí advokát. Kauciu je možné použiť nielen na zabezpečenie nárokov z titulu vzniknutej škody na zariadení bytu alebo rodinného domu predmetu nájmu ale aj na úhradu pohľadávok z titulu nájomného a úhrad za služby s nájmom spojených. Maximálnu hranicu určil zákon o krátkodobom nájme. Najviac môže byť vo výške trojmesačného nájomného plus úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.
10. Vyhnite sa opakovaným chybám. Aj napriek tomu, že písomná forma nájomnej zmluvy nie je v Občianskom zákonníku striktne daná, množstvo problémov nastáva práve pri uzatváraní zmlúv o nájme v ústnej podobe, kedy vzniká problém s dokazovaním, čo bolo dojednané. Preverte si budúcich nájomcov z hľadiska spoľahlivosti z verejne dostupných zdrojov, napríklad, či nie sú evidovaní ako dlžníci. „Problémy môže spôsobiť aj nepresné a neurčité vymedzenie predmetu nájmu, nepresné a nejasné vymedzenie práv a povinností nájomcov. Chýbajúce ustanovenie o zákaze domácich zvierat v byte, zákaze fajčenia, o dodržiavaní nočného pokoja, o zákaze prenechania bytu do užívania tretej osobe, o zákaze rekonštrukcie a bytových zmien v byte, ale aj spomínané dojednanie o kaucii. Problémy môže spôsobiť aj zlé alebo nepresné vymedzenie nájomného a splatnosti – najmä v prípade, ak je v jednej cene nájomného spojená aj úhrada za energie, ktorých výška sa často krát mení. Dôležité je podrobné ustanovenie o spôsobe ukončenia nájmu, o spôsobe vstupu do bytu počas nájmu aj po jeho skončení a o jeho vyprataní.
Autor: Helena Kokolová , HN
