Obrat na realitnom trhu? Ceny sa podľa štatistikov odrazili od dna

Výsledky sa výrazne líšia

Dáta ukazujú, že v treťom štvrťroku medzikvartálne stúpli realizačné ceny nehnuteľností určených na bývanie, a to priemerne o 0,8 percenta. Nejde o markantný nárast, no rovnako údaje ani nepotvrdili dlhotrvajúci trend poklesu zaznamenaný v predošlom štvrťroku. Výsledky ovplyvnil najmä viac ako jednopercentný rast cien existujúcich nehnuteľností. Na druhej strane, nové byty a domy sa naďalej zlacňovali a medzikvartálne sa prepadli o 0,4 percenta.

V medziročnom porovnaní na celoslovenskej úrovni kupujúci podľa úradu platili priemerne o 3,8 percenta nižšie sumy. Tempo zlacňovania bolo výraznejšie ako v predošlom štvrťroku a dynamickejšie klesli najmä ceny nových nehnuteľností, o 4,6 percenta. Existujúce nehnuteľnosti boli zas lacnejšie o 4,3 percenta a tempo poklesu cien tohto segmentu sa zrýchlilo.

V prípade jednotlivých regiónov sa medzikvartálny rast cien prejavil v piatich z nich, najvýraznejšie v Nitrianskom kraji. Pri existujúcich nehnuteľnostiach ceny stúpli v štyroch, najdynamickejšie taktiež v spomínanom kraji o 7,2 percenta. Novým nehnuteľnostiam rástli ceny len v troch krajoch, a to v Košickom, Trnavskom, a výraznejšie, o viac ako sedem percent, v Nitrianskom kraji.

Zavážiť môže metodika

Ako píšeme v úvode, naša „banka bánk“ vo svojich dátach zatiaľ obrat nevidela. Vysvetlenie rozdielnych výsledkov možno nájsť v odlišnej metodike. Kým centrálna banka vychádza z ponukových cien nehnuteľností, čiže súm, ktoré sú zobrazené v inzerátoch, Štatistický úrad pracuje s realizačnými cenami.

Údaje o realizačných cenách nehnuteľností od druhého štvrťroka 2021 čerpá úrad zo zmlúv evidovaných v katastri nehnuteľností, teda z cien získaných z reálne uskutočnených predajov evidovaných katastrom. Nový zdroj údajov zachytáva všetky transakcie spojené s predajom nehnuteľností zapísané v danom štvrťroku do katastra.

Štatistici tvrdia, že takýmto spôsobom dosiahli vyššiu kvalitu dát a výrazne väčší rozsah údajov vrátane niekoľkonásobne väčšieho množstva transakcií, zo všetkých 79 okresov ako v predošlom období.

Má svoje medzery

Metodika však má podľa realitných odborníkov svoje medzery. „Je ťažké vyhodnotiť, do akej miery zverejnené dáta odzrkadľujú realitu. V prípade údajov z katastra totiž platí, že pri metodike zahŕňajú do súčtu cien rôzne kategórie bytových, ale aj nebytových priestorov,“ hovorí analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický s tým, že na Slovensku je veľmi ťažké zhromaždiť presné údaje.

Analytik ďalej upozorňuje, že po dohode o cene sa medzi oboma tábormi síce podpíše rezervačná zmluva a do dvoch ďalších mesiacov by mala byť podpísaná kúpna zmluva, no kým kataster zapíše uskutočnenú transakciu, celý proces sa predĺži o ďalší mesiac. Dáta sú teda oneskorené a je ťažké z nich vyvodzovať závery. „O reálnom trende by sme mohli hovoriť až v prípade, že by sa rovnaký výsledok potvrdil aj v ďalšom kvartáli,“ doplnil Kubrický.

Hlbším problémom je podľa Michala Pružinského, analytika portálu Nehnuteľnosti.sk, aj absencia štruktúrovaných dát a ich nekonzistencia. „Niekedy sú ceny v zmluvách rozdelené na tri samostatné časti a v tom prípade sa celkový priemer vyhodnocuje ťažšie. Určite by som si teda netrúfal povedať, že by ceny nehnuteľností začali plošne rásť, čo napokon vyvracajú aj realitní makléri. Trh sa postupne stabilizuje a podľa posledných predikcií na budúci rok očakávame, že sa do istej miery oživí. Tento kvartál však nárasty neočakávame, najmä na celoplošnej úrovni,“ dokončil Pružinský.

30.11.2023, 11:25 PETRA UHRÁKOVÁ HNonline