Mnohé byty sa predávajú reálne až o desaťtisíce eur lacnejšie, ako sú ich ceny v inzerátoch

Na stave nehnuteľnosti záleží Na predajné ceny nehnuteľností vplýva podľa hlavnej analytičky brokera Wonderinterest Trading Olívie Lacenovej ich lokalita, celkový stav nehnuteľnosti, jej vek, veľkosť, typ a, samozrejme, dopyt a ponuka. Mnohé faktory, ktoré určujú cenu, platia dnes ešte viac.ň Pred dvoma rokmi bolo vďaka lacnejším hypotékam normálne, že starší trojizbový byt s rozlohou okolo 65 štvorcových metrov sa predával v lepšej lokalite bratislavskej Petržalky za 230-tisíc až 240-tisíc eur. Kupec sa neraz našiel v priebehu pár týždňov. Po minuloročnom zvýšení úrokových sadzieb sa však situácia radikálne zmenila. Počet kupujúcich sa znížil a klesol objem bankami schválených hypotekárnych úverov. Príliš vysoké ceny, menší dopyt a drahé úvery za bývanie vyvolali prepad cien nehnuteľností. Pokles cien najviac postihol staršie byty, ktoré by kupujúci museli zrekonštruovať. Koncom minulého roka sa už spomínaný petržalský trojizbový byt predával prinajlepšom za 180-tisíc eur. Dnes by bol predávajúci spokojný aj so sumou 175-tisíc eur. V niektorých prípadoch predávajúci, ktorý nechcel stratiť kupujúceho, musel pristúpiť na zľavu vo výške päťtisíc až desaťtisíc eur. Štatistické dáta skresľujú realitu Prepad cien zaznamenala Národná banka Slovenska (NBS) či Štatistickú úrad (ŠÚ) SR. Keďže však v ich prípade ide o priemerné čísla, neodzrkadľujú reálny stav. Ako dodáva partner v spoločnosti RK Herrys Martin Bečár, všeobecné štatistické dáta sledujú len istý trend v rámci celého koša nehnuteľností, ktorý zahŕňa rôzne druhy nehnuteľností bez ohľadu na mikrolokalitu, vek či stav. Pri výklade štatistických údajov treba byť opatrný aj podľa finančného analytika spoločnosti Swiss Life Select Slovensko Pavla Škriniara. Treba totiž rozlišovať medzi vývojom sledovaným NBS a ŠÚ SR. „Sú mierne odlišné z dôvodu, že NBS berie do úvahy ponukové ceny podľa veľkosti a typu nehnuteľnosti, kým štatistický úrad vychádza z cien z katastra bez bližšej špecifikácie nehnuteľnosti.“ O niečo presnejšie sú oproti dátam NBS a ŠÚ SR čísla od Realitnej únie SR. Tá rozlišuje nielen medzi cenami starších a nových bytov, ale pozerá sa aj na rozdiel v tom, v ktorých krajských mestách sa jednoizbové, dvojizbové a trojizbové byty nachádzajú. Pravdou však je, že ani táto analýza neudáva presné dáta, za koľko sa predávajú byty v jednotlivých lokalitách nielen podľa krajov, ale aj v rámci väčších miest. Príkladom môže byť starší trojizbový byt s rozlohou 71 štvorcových metrov v Bratislave. Ten si dnes kúpi záujemca podľa Realitnej únie SR za 215-tisíc eur. V Košiciach stojí podobný byt „len“ 171-tisíc eur. Realitou však je, že za takéto sumy sa nájde kupca len vtedy, ak predávajúci ponúka nedávno zrekonštruovaný byt, ktorý je navyše v top lokalite. Väčšina ponúkaných bytov tieto kritériá nespĺňa. Navyše na hypotekárnom trhu zatiaľ nedošlo k zníženiu úrokov. Preto je tlak na zníženie cien bytov silnejší, ako naznačujú priemerné štatistické údaje. A preto sa staršie byty v pôvodnom stave predávajú za 175-tisíc až 180-tisíc eur. Reálne sú byty lacnejšie aj v metropole východného Slovenska či v ktoromkoľvek krajskom meste. Novšie sa predávajú lepšie Kupujúci podľa M. Bečára uprednostňujú skôr nehnuteľnosti v lepšom stave po rekonštrukcii, alebo nehnuteľnosti do desať rokov, pri ktorých im nevznikajú dodatočné náklady na rekonštrukciu a nákladnejšiu úpravu. „Uvedená skutočnosť sa premietla do ceny nehnuteľností, kde sme pri starších nehnuteľnostiach v pôvodnom stave zaznamenali väčší pokles cien, a tým roztvorenie pomyselných nožníc medzi cenami nových a starších bytov,“ zdôrazňuje odborník. Na druhej strane existujú prípady, kedy cena nehnuteľnosti vzrástla v nadväznosti na vysoký dopyt. „Samozrejme, stále tu máme trh kupujúcich, kde je ponuka nehnuteľností pomerne široká a kupujúci môže uprednostniť nehnuteľnosť, pri ktorej dostane od majiteľa väčšiu zľavu,“ konštatuje M. Bečár. Na realitnom trhu nie je výnimočné, že majitelia nehnuteľnosť radšej nepredajú za nižšiu cenu, radšej ju dajú do prenájmu a pokúsia sa ju opätovne predať neskôr. „Dôležité je prvotné nastavenie cenovej a marketingovej stratégie pre každú nehnuteľnosť – vystavať atraktívnu ponuku a nespraviť z nehnuteľnosti ležiak webových portálov.“ Pozor na falošný optimizmus Priemerné ceny v štatistikách môžu byť podľa výkonného riaditeľa spoločnosti Finančný Kompas Mateja Dobiša ovplyvnené cenami nových bytov. V ich prípade môže byť vôľa znižovať ponukovú cenu zo strany developerov takmer nulová. „Ceny sú ovplyvnené regionálnymi rozdielmi. Ich poklesy sú teda v regiónoch výraznejšie, prípadne sú takéto nehnuteľnosti v ponukách realitných kancelárií dlhšie,“ dodáva. Podľa odborníkov môžu byť informácie o náraste cien nehnuteľností pre predávajúcich zavádzajúce. Môžu totiž vyvolať falošný optimizmus, a namiesto toho, aby ceny zreálnili, k pôvodnej cene pridajú niekoľko tisíc eur navyše. Lenže potom ich realita uzemní. Záujemcov o ich nehnuteľnosť ubudne a nakoniec musia ísť s cenou nižšie. Ceny totiž na mnohých miestach v prípade starších i novších bytov stále klesajú. „Predávajúci by nemal pri stanovení ponukovej ceny strieľať od boku. Hoci sa už trh začína hýbať aj smerom hore, nemal by si automaticky nasadzovať ružové okuliare a dvíhať cenu. Trh nehnuteľností je totiž vždy lokálny,“ upozorňuje analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Zľavy môžu byť výrazné Majiteľ alebo maklér, ktorý predávajúceho zastupuje, by sa mali pri ponukovej cene odraziť podľa V. Kubrického od inzerátov konkurenčných bytov v danej lokalite. Ani to však nemusí byť smerodajné. Mnoho ľudí totiž predá svoj byt za oveľa nižšiu sumu, ako pôvodne uvádzali v ponuke. Často je predávajúci po dlhom čakaní rád, že našiel kupca. Aby ho nestratil, je ochotný dať mu zľavu. To sa však už v jeho inzeráte neukáže. Na dôležitosť zľavy pri úspešnom predaji bytu poukazuje projektový manažér pre reality spoločnosti Finportal Michal Kubík, podľa ktorého po celom Slovensku je predajným aspektom práve zníženie kúpnej ceny oproti prezentovanej. „Samozrejme, existujú aj dnes obchodné situácie, kde sa licituje cena, ale to je skôr ojedinelé.“ Nehnuteľnosti, ktoré sú exkluzívne, majú svoje ceny v podstate dané. „Ceny bytov priemernej spotreby podľa regiónov je možné zjednávať, nakoľko množstvo realitných maklérov má problém konfrontovať predávajúcich s predajnou cenou, ktorá je reálna. V percentách tam sú možné zľavy aj okolo 15 percent,“ tvrdí. Zľava pre kupujúceho sa podľa V. Kubrického odvíja aj od toho, ako rýchlo potrebuje predávajúci peniaze a koľko je záujemcov. Ako však upozorňuje, aj v dnešnej situácii sa stáva, že sa byt predá za inzerovanú cenu bez zľavy. „Súčasné smerovanie trhu naznačuje, že záujemca o kúpu sa na zľavu bude môcť spoliehať čím ďalej tým menej,“ dodáva. Novostavby lacnejšie nebudú Výrazne lacnejšie ako pred rokom sa podľa ŠÚ SR predávali novostavby v Trenčianskom, Žilinskom, Nitrianskom a Bratislavskom kraji. Pritom však odborníci dlhodobo tvrdia, že developeri s cenami novostavieb oficiálne nešli dole. To si myslí aj V. Kubrický. Podľa neho napriek ochladeniu realitného trhu developeri nespustili vlnu masívnych výpredajov za akciové ceny. „Kto prečkal rok 2023, nemal by mať problém dopredať byty v tomto roku. Trhová situácia ide developerom naproti.“ Podobný názor má M. Dobiš, podľa ktorého novostavby už záujemca zrejme lacnejšie nekúpi. Nahráva tomu skutočnosť, že trh očakáva úpravu úrokových sadzieb už v júni 2024. Mnohé banky potom pristúpia k zlacneniu hypoték. Aj M. Bečár eviduje na ročnej báze stabilné ceny novostavieb. Ku koncu roka 2023 dokonca jeho realitná kancelária zaznamenala po troch mesiacoch stagnácie rast cien na trhu novostavieb, a to aj napriek nízkym predajom. Pripisuje to miernemu oživeniu trhu a poklesu ponuky voľných bytov na sekundárnom trhu. Ponuka v Bratislave totiž od októbra 2023 klesla o približne 950 bytov, čo predstavuje pokles o 20 percent. „Celkový vývoj cien má rastúci trend, čo potvrdzujú súčasné ceny či ceny dokončených alebo rozostavaných bytov v novostavbách. Očakávame postupný rast počtu predaných bytov aj v projektoch novostavieb.“ TREND, 8.03.2024 Tomáš Szmrecsányi