Ceny nehnuteľností padajú ako domino. Národná banka hlási desaťpercentný pokles a očakáva ďalší
Protest na trhu zafungoval. Developeri sa dlhodobo držali vysokých cenoviek, ktoré argumentovali zdražením materiálov či celkovej výstavby. V priebehu minulého roka ich navyše postihla energetická kríza, a tak si mohli dovoliť premietnuť zvýšené náklady do cien bytov. Na opačnej strane spektra však stáli aj majitelia secondhandov, ktorí sa tvrdohlavo držali nereálne nastavených cenoviek a čakali na vysoký dopyt.
Bolo však len otázkou času, kedy kupujúci odmietnu ceny prijať, a tak nastal útlm, ktorý po dlhom čakaní opäť stlačil ceny dole.
Nový trend potvrdil aj posledný report Národnej banky Slovenska, podľa ktorého sa hodnota nehnuteľností niesla v znamení ďalšieho znižovania cien. V prípade medzištvrťročného výsledku k zmene neprišlo, no v medziročnom porovnaní sa sumy za tretí kvartál prepadli o vyše desať percent.
Zlacňovanie je celoplošné Priemerná cena všetkých typov nehnuteľností poklesla rovnako ako v druhom štvrťroku o 58 eur za štvorcový meter, čím dosiahla úroveň 2 440 eur. Priemerná cena bytov sa znížila o desať eur za meter a dostala sa tak na 2 701 eur. V percentuálnom vyjadrení ide o mierny medzikvartálny pokles o 0,4 percenta, no medziročne tento pokles predstavoval až 9,4 percenta. Rovnako ako v prechádzajúcom štvrťroku rástli ceny päť- a viacizbových bytov, no pridali sa k nim aj dvojizbové. Priemerná cena domov korigovala mierny rast z druhého štvrťroku a poklesla o 2,8 percenta, na úroveň 1 889 eur za štvorec, čím sa medziročne znížila o 6,5 percenta. Pokračovanie trendu zlacňovania sa nedotklo len ekonomicky silnejších krajov, ktoré si môžu dovoliť ceny nafukovať. Národná banka totiž evidovala celoplošný pokles, no naprieč krajinou sa našli regióny, ktoré utrpeli väčšie cenové rozdiely. Najvýraznejšie ceny klesli v Banskobystrickom a opäť tiež v Prešovskom kraji, kde sa v oboch prípadoch prepadli o 6,2 percenta. K najrýchlejšiemu znižovaniu cien však prišlo v Prešovskom kraji, ktorý si toto tempo drží už tri štvrťroky za sebou. Vo výsledku sú v ňom ceny už o 18 percent nižšie ako v rovnakom období minulého roku. Na Slovensku sú niektoré byty drahšie ako v Barcelone, no lacnejšie ako v Prahe (+ grafy) V Prešovskom kraji prispievajú od začiatku roku 2023 k poklesu celkovej ceny predovšetkým klesajúce ceny bytov v okrese Poprad, kde medziročne klesli o 23 percent. Podobná situácia je aj v Banskobystrickom kraji, kde banka zaznamenala najvýraznejší pokles najmä v okrese Banská Bystrica, s medziročným prepadom 11 percent. Ceny domov klesli v tomto štvrťroku najviac v Trenčianskom kraji. Na opačnej strane spektra sa aktuálne nachádza Bratislavský kraj, kde ceny poklesli iba o 1,4 percenta. Mesačné štatistiky však zatiaľ nenaznačujú, že by malo v najbližšom čase dôjsť k odvráteniu doterajšej nálady na trhu. Podľa analytikov banky je rýchlejšie meniaci sa najmä vývoj čiastkových cien bytov a domov. Pri týchto typoch nehnuteľností sa striedajú mesiace dočasného rastu a nasledujúcej korekcie. Ceny bytov sa mierne zvýšili medzi júnom a júlom, ceny domov zase medzi júlom a augustom. Vývoj celkových cien však ďalej nasleduje klesajúci trend. Oproti cenovému vrcholu v júli 2022 nehnuteľnosti zlacneli v priemere o 11,8 percenta. Príspevok cien domov do celkovej medziročnej zmeny ceny výrazne zosilnel. Dôvodom je okrem rýchlejšieho poklesu cien domov aj signifikantný pokles počtu bytov v ponuke. Podiel bytov na celkovej ponuke je najnižší za posledné tri roky. Ďalší prepad bol očakávaný Trend zlacňovania načrtli už štatistiky z minulých kvartálov, ktoré prakticky od konca minulého roka reportovali opakované znižovanie cien. V prípade druhého štvrťroku slovenská centrálna banka hlásila 6,5-percentný medziročný pokles a v porovnaní s vlaňajším júlom, keď sa ceny nehnuteľností ocitli na vrchole, boli v júni tohto roka o deväť percent nižšie. Aktuálnu situáciu na trhu v poslednom rozhovore pre HN zhodnotil aj šéf Penta Real Estate Juraj Nevolník. Ten však upozornil, že reálny pokles je oproti tomu nominálnemu o niečo vyšší. „Uvediem príklad, ak vzrástla cena masla o 15 percent, ceny práčok o 20 percent a byty poklesli o tri percentá, v skutočnosti poklesli o výrazne viac ako tri percentá. Vraciam sa teda k tomu, čo som hovoril už pred rokom, že by ľudia nemali čakať na veľký nominálny pokles cien bytov, ale na ten reálny,“ povedal v rozhovore Nevolník. Čakáte rok s predajom bytu? Realita je pre majiteľov krutá, prišli ste o 24-tisíc eur zo stotisíc S čakaním na ďalší pokles sa spájajú aj rovnice týkajúce sa ceny bytov a splátky hypoték. Nevolník vysvetlil, že ak ste chceli pred rokom kúpiť trojizbový byt s dvestotisícovou hypotékou, tak ste ho mohli na začiatku minulého roka dostať s úrokovou sadzbou 1,25 percenta. Vaša splátka tak predstavovala približne 730 eur mesačne. Avšak dnes, pri sadzbe 4,5 percenta, sa splátka pohybuje na sume 1 109 eur, takže ak ste čakali s kúpou so zámerom ušetriť, tak ste na dvestotisícovom byte ušetrili šesťtisíc eur, ale len za prvý rok splácania by ste banke preplatili sedemtisíc eur na úrokoch. „Ľudia chcú bývať, no buď na hypotéku nedosiahnu, alebo čakajú s víziou nejakej úspory. Nejde teda o situáciu podobnú tej v roku 2007, 2010 či 2011, keď bol na trhu prebytok bytov. Tých je dnes stále málo, no ľudia si ich buď nemôžu dovoliť, alebo čakajú na pokles. Myslím si však, že ľudia musia ešte ‚absorbovať‘ úrokové sadzby, pretože na Slovensku máme stále vyššiu infláciu ako v eurozóne,“ dodal Nevolník.
HN Petra Uhráková, 7.11.2023
