Krutá realita slovenského bývania

Bývanie je čoraz väčším problémom Slovákov.

Ceny bytov rastú, pretože ich je málo, zároveň klesá aj ich dostupnosť. Výstavba nestíha a štát reaguje s nájomným bývaním extrémne pomaly. Priemerný človek by musel desať rokov odkladať celú výplatu, aby mal na dvojizbák v Bratislave. Suma za bežný apartmán sa šplhá nad hodnotu bytov Taliansku, či Rakúsku. Samostatné bývanie si tak môže dovoliť stále menej ľudí - takto vyzerá stavebná kríza v praxi.

Cena slovenských nehnuteľností je na svojom maxime – najmä v Bratislave a Košiciach patria k najvyšším v Európe, hoci platy obyvateľov sú výrazne nižšie než v krajinách západnej Európy. V Bratislave stojí meter štvorcový v priemere 5 251 eur, čo je viac ako v Ríme, kde je bývanie lacnejšie o vyše tisíc eur na meter. Za cenu dvojizbového bytu v Petržalke (cca 255-tisíc eur) je možné kúpiť štvorizbový byt pri mori v Neapole či vo Valencii. Veľké sú aj cenové rozdiely za byty v rôznych častiach hlavného mesta.

Problémom je nielen vysoká cena bývania, ale aj nízke príjmy Slovákov a nedostatočný systém dostupného či nájomného bývania. Výstavbu nových bytov brzdia dlhé povoľovacie procesy, administratíva, a neraz aj odpor samotnej verejnosti – všetci vedia, že treba stavať viac bývania, no nikto ho nechce vo svojom susedstve.

To všetko znižuje ponuku a zvyšuje ceny aj starších bytov či nájmov, ktoré v Bratislave stúpli za dva roky o 34 %. Ceny rastú po celom Slovensku. Podľa analýz firmy Bencont, na vysoký dopyt reagujú hlavne developeri a to rozšírením výstavby, ponuka sa tak bude zvyšovať. Byty v developerských projektoch však môžu kriviť trh, najmä kvôli marži – tú si totiž investori určujú sami, a je na kupcovi, či si byt kúpi.

Podľa Smart Consumer Institute na Slovensku pribudlo najmenej nových bytov za posledných deväť rokov, z čoho takmer trištvrte je v rodinných domoch. V novej výstavbe bol začiatok tohto roka najhorší za 12 rokov, najhlbší prepad zaznamenal Bratislavský kraj, kde počet postavených bytov klesol o takmer polovicu.

Priemerný Slovák šetrí na bývanie viac než dekádu

Okrem toho, že na kúpu bývania musí priemerný Slovák odložiť 120 výplat (za byt v centre Bratislavy to môže pokojne byť až 156 výplat – šetrí po dobu 13 rokov), ale taký Rakúšan iba okolo 78 výplat. Pracujeme teda dvakrát dlhšie, ako susedia z okolitých krajín. „Dnes priemerný Slovák na 70 m² byt potrebuje 12–14 hrubých ročných platov, takmer dvakrát viac než v roku 2014, kedy stačilo 7–8 platov. Tento pokles dostupnosti bývania je dôsledkom rýchlejšieho rastu cien nehnuteľností oproti mzdám, ktoré sa po roku 2017 spomalili,” uvádza CEO Upgreat Richard Churý.

Je preto pochopiteľné, že na rozdiel od predchádzajúcich 30-tnikov, dnešní mladí namiesto niekoľkých rokov, šetria na byty desaťročie. Sú preto nútení aj vo vysokom veku bývať s rodičmi, či spolubývajúcimi. Priemerný vek osamostatnenia sa je na Slovensku 31 rokov, zatiaľ čo v EÚ sotva 26. „Vývoj zdôrazňuje potrebu systémových riešení ako zvyšovanie miezd, dotácie pre prvokupcov a podporu výstavby cenovo dostupných projektov,” upozorňuje šéf UPgreat.

Zvyšok Slovenska na tom nie je lepšie

Napriek tomu, že nehnuteľnosti na strednom a východnom Slovensku sú z pravidla lacnejšie, nie je ľahké sa k nim dostať – a to kvôli oveľa nižším príjmom ľudí pracujúcich v týchto regiónoch. Mzda v Banskobystrickom či Prešovskom kraji je aj o 40 % nižšia v porovnaní s tým Bratislavským. Kým v hlavnom meste zarobíte cca 1 900 eur v hrubom (údaje za prvý štvrťrok 2025), v Košiciach je to necelých 1600 eur brutto. Celoslovenský priemer je tak niekde na 1 500 eurách.

„Slabé prepojenie verejnou dopravou a obmedzené školské či kultúrne služby tiež znižujú atraktivitu týchto oblastí. Nízka zamestnanosť a nedostatok perspektívnych pracovných príležitostí odrádzajú najmä mladých ľudí od kúpy nehnuteľností,” uvádza Churý s tým, že ani developeri nechcú riskovať investíciu do výstavby cenovo dostupných bytov. „Až kým sa nepodarí zvýšiť mzdy, skvalitniť infraštruktúru a prilákať investorov, dostupnosť bývania zostane nedostatočná,” zdôrazňuje.

Kúpiť vlastné bývanie v týchto okresoch je náročné aj kvôli tomu, že je v nich vyššia nezamestnanosť a ľudia vďaka tomu nemajú úspory. Komplikuje to aj možnosť získať hypotéku. „Okrem toho, prerobenie alebo zariadenie nového bytu stojí rovnako v Bratislave ako v chudobnejších častiach Slovenska, čo môže takisto zavážiť,” pripomína Ľudovít Tóth z Bencontu.

Najžiadanejšie sú stále dvojizbáky, tie sa kupujú naprieč celým Slovenskom. Zároveň sa však hlavne v Bratislave predávali byty s väčšou plochou, teda boli aj drahšie, čo viedlo k úbytku tých najlacnejších. „Sledovali sme najmä odbyt menších a lacnejších bytov, čo sa prejavovalo na poklese priemernej plochy predaných bytov,” hovorí štatistika firmy Bencont s dodatkom, že stáli nové byty priemerne takmer 300-tisíc eur, čiže boli drahšie o 9,6 % a novostavieb sa predalo dvojnásobne viac ako v tomto čase vlani, pričom nárast predaja je silný už od roku 2023.

To, že sú dvojizbové byty vo vysokom dopyte, potvrdzuje aj fakt, že v Banskej Bystrici sú v priemere drahšie ako 3-izbové byty – podľa ceny za meter štvorcový. Aktuálne stojí 1989 eur / m², no byt s troma izbami vychádza na 1870 eur / m², teda sa oplatí viac. Nie každý však dostane vyššiu hypotéku.

Prečo bývanie zdraželo?

Zvýšenie cien bývania začalo v roku 2021, keď zásadne zdraželi stavebné materiály a tým pádom aj stavanie nehnuteľností. Hneď na to, pred troma rokmi, sa znížili úroky hypoték a množstvo ľudí tak riešilo vlastné bývanie. Narazili však na nedostatok bytov, výrazný najmä v hlavnom meste a ďalších okresných mestách západného Slovenska. Zdraženie zhoršila aj spomínaná byrokracia, ktorá výstavbu len predlžovala a komplikovala. „Povoľovacie procesy sú naďalej veľmi zdĺhavé – v Bratislave trvá cesta od kúpy pozemku po kolaudáciu často 6 až 8 rokov. Vysoké úrokové sadzby hypoték potom znižujú ochotu záujemcov investovať, takže developeri obmedzujú tempo výstavby,” vysvetľuje Churý.

Chýbajú aj profesisti ako murári, tesári, či elektrikári, čím sa stavanie spomaľuje. Zároveň majú banky prísne podmienky schválenia úverov na výstavbu. Zdraženie stavebných surovín sa dotklo hlavne projektov mimo krajských miest, kde sú byty lacnejšie.

„V týchto lokalitách sa rastom nákladov v mnohých prípadoch zmazala marža developerov a realizácia niektorých projektov sa preto odložila,” zdôraznil Tóth zo spoločnosti Bencont. Vysoké sumy za byty sú tak aj čiastočne nafúknuté práve vďaka developerskej prirážke, na ktorej zarábajú, čo tiež skresľuje trh.

Ľudia si mohli dovoliť skôr staršie byty

Populárne sa preto stali staršie byty, ktoré sa predávajú za menej ako novostavby. Vladimír Kubrický zo Slovenskej realitnej agentúry potvrdil, že ich cena preto tiež stúpla. Ceny sú vysoko v Pezinku, Senci, Piešťanoch aj Poprade. „Najdrahším mestom na Slovensku je suverénne Bratislava, kde sa starší dvojizbový byt o výmere 53 m² predáva za 229-tisíc eur. Je to trikrát viac ako v najlacnejšom Lučenci,” neprekvapil maklér.

Za posledný rok v hlavnom meste zdraželi rekordne rýchlo, o viac ako 17 %. V druhom najdrahšom meste krajiny, Košiciach, len za posledný rok narástli ceny o takmer 21 %. Metropola východného Slovenska tak pomaly dobieha Bratislavu.

Okrem toho sa objavili praktiky, kedy investori vykúpili byty, aby ich predali drahšie. „Výsledkom je, že ponuka nových bytov klesá práve v čase, keď je najviac potrebná,” upozorňuje šéf UPgreat. Ponuka klesla, byty sa stali vzácnejšie a tým pádom drahšie, no a nedostupnosť bývania sa prehĺbila.

„K rastu cien prispela aj migrácia za prácou – ľudia sa sťahovali do miest ako Bratislava, Trnava či Žilina, kde však nebolo dostatok voľných bytov. Nezanedbateľné bolo aj usadenie sa občanov z Ukrajiny vo väčších mestách, čo ďalej zvýšilo dopyt. Výsledkom bolo spomalenie predaja a zhoršenie dostupnosti vlastného bývania pre mnohé domácnosti,” potvrdzuje riaditeľ UPgreat. Cena bytu, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva, však nemusí byť adekvátna, ani konečná. Kupec ju môže vyjednávaním znížiť. Je to však dvojsečná zbraň – ak sa o nehnuteľnosť prejaví väčší záujem, cenu môže predávajúci zvýšiť.

„Ak je situácia na trhu horšia, napríklad keď sú hypotéky menej dostupné, kupujúci sa častejšie pokúšajú zjednávať zľavy a tlačia ceny nadol. Dnes už mnohé realitné kancelárie proces licitácie manažujú odborne tak, aby bola výhodná pre predávajúceho a zároveň férová a transparentná pre všetkých záujemcov o kúpu,” vysvetľuje realitný advokát Mojmír Plavec.

Štát dlhodobo zlyháva v otázke bývania

Problémom štátom podporovanej výstavby je chýbajúca národná bytová politika – inými slovami, nemáme systém, ani jasný plán, vrátane vyčlenených peňazí pre nájomné bývanie. Pre porovnanie, európske krajiny majú harmonogramy na desaťročia vopred. Okrem toho, rozvoju nepomáhajú ani zmeny zákonov a zdĺhavé papierovanie, ktoré vyvolávajú neistotu nielen v developeroch, ale aj samosprávach. Nedokážu totiž stabilne naplánovať ani realizovať svoje projekty v dlhodobom horizonte.

„Verejné investície do nájomného bývania sú zanedbateľné – Slovensko má menej ako tri percentá nájomných bytov vo vlastníctve štátu alebo samosprávy, čo neprispieva k rozšíreniu tejto alternatívy bývania,” prízvukuje Churý s tým, že by pomohla najmä sociálne slabším skupinám, ako sú ľudia s nižšími príjmami, jednorodičia, či seniori.

Podľa Churého je potrebná štátna bytová agentúra, ktorá by zjednotila politiku aj projekty v ostatných rezortoch, aj regiónoch. Zároveň však štát musí zvýšiť financovanie výstavby, čo by sa dalo najmä vďaka súkromným investorom. Tých by mohli prilákať daňové výhody, rovnako ako uľahčenie administratívnych úkonov. Podľa Tótha z Bencont by tiež pomohlo, ak by sa znížila sadzba DPH pri výstavbe bytov, ktoré slúžia na prenájom.

Aké je riešenie?

Slovensko však má agentúru, ktorá by bytovú otázku mala riešiť. Počas niekoľkoročnej existencie Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) však vykázala viac škandálov ako činnosti. Nová riaditeľka Eva Lisová je v úrade od konca minulého roka a pre Pravdu potvrdila, že do troch rokov má pribudnúť niekoľko tisíc bytov vďaka spolupráci s investormi.

Za sedem mesiacov v kresle získala 68 bytov v projekte Ovocné sady. Väčšina z nich išla zamestnancom univerzitnej nemocnice. Zásadným projektom má byť výstavba v Košiciach, ktorá pôjde príkladom celému Slovensku. Situáciu s bývaním však nízke množstvo projektov nevyrieši.

„Zjednodušenie a zrýchlenie procesov územného plánovania a povoľovania stavieb by odstránilo množstvo zbytočných prieťahov. Štát a mestá by tiež mali vyčleniť vhodné pozemky pre verejnú výstavbu, čím by znížili vstupné náklady,” uzatvára riaditeľ UPgreat.

Ak by mestá poskytli plochy na zastavanie, developerom by klesli vstupné náklady a byty by tak boli lacnejšie. To sa deje v projekte AŠPNB v Košiciach. Nedávno ohlásil aj bratislavský primátor Matúš Vallo, že mesto má tiež pozemky, ktoré chce ponúknuť na výstavbu. Churý taktiež prízvukuje, že aj regulovanie cien nájmov, kde by bol daný strop, by investorov prilákalo. „Premena nevyužitých kancelárií na byty by tiež mohla okamžite rozšíriť ponuku,” dodáva.

Autor: Kristína Liďáková, denník PRAVDA 31.07.2025