Ceny bývania pokračujú v rapídnom poklese. Kedy narazia na dno? (veľká anketa s realitnými expertmi)

Už vtedy Národná banka upozornila na spomalenie tempa rastu cien, ktoré napokon predpovedalo vývoj ďalších kvartálov. Od konca vlaňajška totiž sumy začali rapídne klesať a inak to nebolo ani teraz. V medziročnom porovnaní tretích kvartálov sa podľa posledného reportu ceny prepadli o vyše desať percent a zlacnenie sa týkalo celého Slovenska. Priemerná cena bytov sa dostala na úroveň 2 701 eur za štvorcový meter. Do blízkej budúcnosti slovenská centrálna banka očakáva, že zlacňovanie bude pretrvávať aj naďalej.

HN sa preto pýtali odborníkov na realitný trh, aké scenáre sú v hre, aké faktory ovplyvnia situáciu a aký trend môžeme na trhu očakávať na prelome rokov.

Odpovedali prezident Národnej asociácie realitných kancelárií, analytik Realitnej únie, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko a partner realitnej kancelárie Herrys.

1. Do akej miery môže do konca roka klesnúť cena za štvorcový meter?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií V priebehu najbližšieho mesiaca a pol nepríde k zásadnej zmene v cenách nehnuteľností. Ceny z hľadiska vývoja avizovaného Národnou bankou Slovenska už v poklese sú, no ich vývoj sa stabilizuje a dynamika poklesu sa oproti posledným kvartálom spomaľuje. Medzimesačne tak očakávam ďalší pokles len vo veľmi malých číslach.

Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenskej republiky Ku koncu tohto roka môže priemerná cena prelomiť hranicu 2 400 eur, hoci na úroveň spred dvoch rokov, keď toto číslo predstavovalo 2 314 eur ku koncu decembra 2021, sa s najväčšou pravdepodobnosťou nedostaneme. Aj v horizonte najbližších mesiacov teda zostávame cenami nehnuteľností v roku 2022. Samozrejme, sú segmenty, v ktorých už dnes vidíme ceny z roku 2021.

Michal Pružinský, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Podľa výsledkov ponukových cien to vyzerá, že dynamika poklesu cien sa spomalila. To znamená, že trh postupne nachádza novú rovnováhu a ceny by sa mali v najbližších mesiacoch stabilizovať. Najväčší pokles je už za nami. Neznamená to však, že ešte v niektorých lokalitách nemôže prísť k zníženiu cien v niektorom mesiaci, to však bude kompenzované rastom v ďalšom mesiaci. Do konca roka tak ešte môžu ceny v niektorých lokalitách klesnúť o približne dve až tri percentá. Ale v iných už môžu aj rásť. Tak ako sme to videli pri väčších bytoch v Starom Meste v Bratislave.

Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Keďže plošný pokles cien sa začal v lete 2022, prvýkrát vidíme reálne odmeraný medziročný pokles cien. Aktuálne čísla NBS ukazujú, že je skôr nereálne očakávať, že by ceny nehnuteľností mohli celkovo klesnúť podobne výrazne ako počas finančnej krízy po roku 2008. Na druhej strane je pravdepodobné, že ceny budú pokračovať v ďalšom poklese, aj keď len miernym tempom. Predpokladám, že ceny by mohli ku koncu roka klesnúť o ďalšie približne dve percentá podobne, ako klesali uplynulé dva štvrťroky.

Filip Žoldák, partner realitnej kancelárie Herrys V Bratislave nejaké dramatické zmeny ceny nečakáme, evidujeme zvýšený dopyt oproti koncu leta. Cena viac-menej osciluje a mení sa v prepočte na štvorcový meter len v jednotkách eur.

2. Dokedy budú klesať ceny nehnuteľností a aké faktory ovplyvnia situáciu?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Základným faktorom je najmä dopyt po kúpe nehnuteľností, spojený s kúpyschopnosťou Slovákov. Tá je do veľkej miery závislá od vývoja hypotekárneho trhu a úrokových sadzieb. Je však dôležité povedať, že v posledných mesiacoch sme zaznamenali zmenu v správaní klientov. Množstvo Slovákov prijalo vyššie úrokové sadzby a pochopilo, že ak túžia po vlastnom bývaní, musia pristúpiť na nové podmienky na trhu. Mení sa teda situácia a Slováci postupne prestávajú žiť v spomienkovom optimizme, ktorý tu bol počas obdobia jednopercentných úrokov. Tlak na znižovanie cien do budúcnosti tak nebude taký veľký, aký sme videli počas tohto roka. Zväčšila sa skupina ľudí, ktorí sú ochotní pristúpiť k drahšej hypotéke, no napriek tomu, že množstvo Slovákov má o úvery záujem, sa mnoho z nich borí s tým, že nedokážu prejsť cez podmienky banky. Banky totiž aktuálne netestujú klientov len v súvislosti s aktuálnou sadzbou 4,5 percenta, ale aj na hodnoty 6,5 či siedmich percent.

Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenskej republiky Pokles cien v najbližších mesiacoch už nebude dramatický, čísla môžu pripomínať skôr stagnáciu. O dva mesiace budeme mať „rok, keď klesli ceny nehnuteľností“, za sebou. Ten ďalší už môže skončiť v pluse. Všetko sa bude odvíjať od vývoja ekonomiky, rastu miezd a úrokových sadzieb na hypotéky.

Michal Pružinský, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Závisí to hlavne od lokality. V krajoch a okresoch, kde je nízka kúpna sila, nižšie platy, je možné, že ceny boli viac nadnesené. Ľudia tu budú chcieť alebo potrebovať predávať, čo sa môže premietnuť do ďalšieho poklesu. Avšak v silnejších regiónoch ako Bratislava, Košice, Žilina či Trnava, tu už ten priestor na ďalší pokles je pomerne malý. Ceny bude v budúcom roku ovplyvňovať stav hospodárstva a najmä vývoj úrokových sadzieb na hypotékach.

Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Hypotekárny trh v štyroch mesiacoch počas posledného polroka indikoval opatrný začiatok oživovania dopytu. V marci, apríli, júni a tiež v auguste medzimesačne mierne narástol objem poskytnutých nových hypoték. Hoci išlo len o mierny nárast, indikoval potenciálne koniec fázy nižšieho záujmu o hypotéky a odštartovanie návratu k dlhodobej úrovni záujmu o financovanie bývania. Septembrové čísla však tento trend nepotvrdili a vzhľadom na nečakané zvýšenie úrokových sadzieb v októbri je možné, že oživenie trhu sa opäť o niečo oddiali. Pokles cien bude pravdepodobne pokračovať miernym tempom dovtedy, kým sa trvalejšie neobnoví dopyt po hypotékach. Vzhľadom na vysoké úroky sa tak pravdepodobne v najbližších mesiacoch nestane. Na druhej strane, predávajúci majú dnes na rozdiel od finančnej krízy po roku 2008 výrazne vyššie úspory a príjmy a ekonomika je v lepšom stave, tým je oveľa menšia skupina ľudí nútená predávať nehnuteľnosti a, naopak, väčšina bude vyčkávať. To znamená, že na trhu sa v individuálnych prípadoch vyskytuje aj pokles ceny o 20 či 30 percent, avšak takéto zlacnenie rozhodne nie je a nebude pravidlom.

Filip Žoldák, partner realitnej kancelárie Herrys Aktuálny stav vnímam ako dno, pre prípad, že sa nezmenia makroekonomické ukazovatele. 

Aký vývoj očakávate na prelome rokov?

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Ceny realít začnú opätovne rásť po znížení úrokových sadzieb a na trh sa vráti masa kupujúcich. Zmena tak bude zásadná v tom, že sa ceny opätovne zvýšia. V súčasnej situácii mnoho developerov prehodnocuje nové projekty a odkladá výstavbu. Dôvodom je práve zmenšenie skupiny kupujúcich. Už teraz sa výstavba spomalila, bytov sa stavia málo a tento trend sa nezmení ani v roku 2024. Rok 2024 bude veľmi podobný ako tento a v najväčšom segmente štandardných bytov do 300-tisíc eur, a predovšetkým v segmente starších nehnuteľností môže stále prísť k znižovaniu cien, hoci pomalším tempom, ako to bolo v tomto roku. Rovnaká situácia sa môže týkať aj rodinných domov, keďže Národná banka avizovala, že práve tie rýchlejšie klesali na cenách. Môžeme teda rátať s miernym poklesom, no ceny niektorých nehnuteľností sa budú stabilizovať. Pôjde najmä o lukratívne územia s malým počtom ponúkaných nehnuteľností a nižšou konkurenciou.

Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenskej republiky Sezónnosť realitného trhu sa síce v posledných rokoch znížila, nedá sa však čakať, že predaje nehnuteľností na konci decembra či začiatkom januára budú lámať rekordy. Prelom rokov však môže znamenať hrubú čiaru za doterajším sentimentom trhu a naštartovať nový trend. Po Novom roku môžu pribúdať predávajúci, ktorí nebudú musieť ticho sedieť v kúte a poslušne odkývať všetky požiadavky kupujúceho.

Michal Pružinský, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Tretí kvartál býva vo všeobecnosti slabší a pomalší, keďže ide o letné obdobie, dovolenky a ľudia menej riešia takéto otázky. Až štvrtý kvartál reálne ukáže, či trend spomalenia poklesu bude pokračovať. Avšak, podľa našich dát a analýz by reálne malo dôjsť k stabilizácii cien, to znamená posuny len v malých percentách, či už smerom dole, ale, samozrejme, aj smerom hore. Ponuka na trhu je veľmi nízka. Dopyt síce klesol tiež, ale stále je prítomný a ľudia stále potrebujú bývať. Preto aj na aktuálnom trhu stále nakupujú.

Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Vývoj cien bezpochyby ovplyvní cena hypoték v ďalších mesiacoch. Aj keď ECB už pravdepodobne nebude dvíhať sadzby a začiatok ich poklesu sa očakáva v lete či na jeseň 2024, na Slovensku situáciu komplikuje stav verejných financií. Ak vláda neprijme jasné úsporné opatrenia, bude pravdepodobne rásť riziková prirážka štátnych dlhopisov, a s ňou aj úroky hypoték. Keďže nákup dlhopisov aj poskytovanie hypoték zo strany bánk patrí do rovnakej kategórie úverovania, a pritom hypotéky sú rizikovejšie ako štátne dlhopisy, majú vždy vyššie úročenie. A čím drahšie budú dlhopisy, tým vyššie porastú úroky hypoték. Napriek tomu si nemyslím, že by sme na prelome rokov videli medziročné zlacnenie bývania výrazne nad hranicou 10 percent. Nedostatok bytov vo veľkých mestách a relatívne dobrá ekonomická situácia obyvateľov nedávajú dôvod myslieť si, že plošne ceny bývania výraznejšie klesnú.

Filip Žoldák, partner realitnej kancelárie Herrys Očakávame, že záujemcovia o bývanie s predschválenými úvermi budú chcieť využiť tento čas na nákup nehnuteľnosti. Na rozhodovanie budú mať vplyv najmä úrokové sadzby, ktorých pokles sa však očakáva až v druhej polovici budúceho roka.

HN, PETRA UHRÁKOVÁ 08.11.2023