Ceny bytov idú nadol v skutočnosti oveľa viac, než ukazujú dáta. Potvrdzujú to nitrianski makléri

Pri ponuke aktuálne svieti suma 92 900 eur, no Porubský očakáva, že na to, aby sa byt predal, budú musieť ísť s cenovkou pod  90-tisíc.

Realita však v tomto prípade ide proti oficiálnym štatistikám. Z posledných údajov Národnej banky Slovenska vyplynulo, že kým všetky kraje v krajine hlásia znižovanie cien nehnuteľností, v tom Nitrianskom byty a domy zdraželi, a to o 1,3 percenta. Ľudia z fachu však opisujú inú skúsenosť. 

Dáta verzus realita  

Dôvodom je to, ako centrálna banka počíta ceny nehnuteľností. Vychádza z databázy Národnej asociácie realitných kancelárií, na základe ktorých pracuje s priemernou ponukovou cenou za meter štvorcový. Makléri však majú údaje o tom, za koľko sa byty a domy predávajú reálne. 

„V druhom kvartáli ceny nehnuteľností aj v regióne Nitra a okolie jednoznačne pokračovali v poklese. Keďže údaje Národnej banky Slovenska vychádzajú z ponukových cien realitných portálov, a nie z realizačných cien, nie je možné z týchto údajov robiť žiadne závery. Iba ak to, že veľká väčšina predávajúcich stále neprispôsobuje svoje očakávania, čiže ponukové ceny realite na trhu," podelil sa s HN o svoju skúsenosť Juraj Vencel, konateľ realitnej kancelárie Re/Max Family v Nitre. V skutočnosti je tak pokles na trhu väčší než ukazujú čísla.

Analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský tiež dodáva, že centrálna banka zbiera agregované dáta za celý Nitriansky kraj. „Podľa našich štatistík rástli len ceny trojizbových bytov. Pri dvojizbových je vidno pokles, aj keď len okolo dvoch percent. To sú stále údaje medzikvartálne. Medziročne klesli ceny aj v tomto kraji," dodal Pružinský. 

Dlhé predaje 

Aj preto sa na trhu deje to, čo opisuje maklér v úvode článku. Byty sa nepredávajú, ľudia vyčlávajú. "Vo všeobecnosti sa zmenila dĺžka predaja. Zatiaľ čo predtým sa byt predal za štyri až osem týždňov, dnes je to štyri až desať mesiacov. Je tu skupina ľudí, ktorá chce alebo musí predať nehnuteľnosť rýchlejšie, a preto idú s cenou dole," dodal Porubský. 

Podobnú skúsenosť má aj Vencel, ktorý opisuje, že v prípade ak sa ponuka prispôsobí novej situácii na trhu, na inzerát sa ozvú dvaja až traja záujemcovia. „Pri nehnuteľnostiach, kde u predávajúcich stále panuje takzvaný ´spomienkový optimizmus´ a ceny držia na úrovniach z minulého roka, je najmä v letnom období takmer nulový ohlas," dodal maklér. V prípade dĺžky predaja potvrdil, že pri správne nastavenej cene zmizne byt z portfólia realitnej kancelárie do troch týždňov. 

Dopyt stagnuje

Spomínaná realitná kancelária nie je jediná, ktorá sa stretla so zlacňovaním. Podľa konateľa Nitrianskej realitnej kancelárie Erika Šveca je v posledných mesiacoch hlavnou úlohou firmy vytvoriť stratégiu správneho nastavenia predajnej ceny. 

„Z našich skúseností vyplýva, že reálne predajné ceny nehnuteľností nestúpli, práve naopak. Na trhu je v súčasnosti vyššia ponuka ako dopyt a tento stav, spolu so zvýšenými úrokovými sadzbami a zároveň zvýšenými cenami prevádzkových nákladov vyvíjajú tlak na ceny nehnuteľností smerom nadol," hovorí Švec. 

Dodáva, že oproti minulému roku je zmena citeľná pri všetkých nehnuteľnostiach. Na byt, na ktorý vlani volalo 15 záujemcov, dnes volá tretina, a tak sa predlžuje aj doba predaja.

„V súčasnosti sú atraktívnejšie takzvané secondhandové byty, vhodné na prenájom, respektíve byty, ktoré majú nižšiu cenu a náklady. Pre porovnanie: v minulých rokoch boli citeľne viac žiadané novostavby," doplnil konateľ. 

K výraznej zmene nepríde

V znamení zlacňovania sa nálada na realitnom trhu nesie už niekoľko kvartálov po sebe. Je teda otázne, či bude trend pokračovať a kde nájde svoje cenové dno.  Pružinský predpokladá, že v ďalšom kvartáli sa budú ceny pohybovať len v malých odchýlkách, či už hore, ale aj dole. Stagnáciu predpokladá až do konca tohto roka. 

„Podľa našich dát sa ceny v nasledujúcich mesiacoch nebudú príliš meniť," myslí si analytik. V prípade vytvárania trendov je  podľa neho na mieste počkať si na výsledky budúceho štvrťroka. 

S podobným vývojom ráta aj Róberta Mecková, riaditeľka FinGo Recloud. „Myslím si, že dôjde k miernemu poklesu cien, pripadne k ich stabilizácii. Predpokladám, že už v nasledujúcom kvartáli to bude realitou. Znižovanie či rast cien vždy závisia od dopytu na danom trhu," povedala Mecková. 

TREND 05.08.2023, Petra Uhráková